В среднем, на выплату кредита, полученного для приобретения жилья, у россиян уходит около 13 лет. Как делится ипотека при разводе?
Среднестатистический брак длится гораздо меньше, поэтому насущным является вопрос разделения жилой собственности, полученной по ипотеке. Основных путей решения — три. Можно продать имущество, разделив между собой полученные денежные средства. Также одна сторона может передать другой права собственности на жилплощадь, а вместе с тем — и ипотечные обязательства. В третьем случае право собственности квартиры делится между супругами, а выплаты по ипотеке распределяются соответствующим образом.
Купленное в браке имущество предусматривает обоюдное на него право, вне зависимости от того, на какую из сторон оно записано, о чем свидетельствует Семейный кодекс в части ст. 34. Таким образом, при разделе имущества собственность на квартиру делится на равные доли, включая обязательства по ипотечной выплате. Исключением в отношении долей жилплощади может стать фактор наличия несовершеннолетних детей, и имущество может быть разделено не поровну.
Согласно ст. 36 СК РФ, при получении займа на одного из супругов до заключения официального брака, купленная жилплощадь будет считаться его собственностью. Однако, если на суде один из супругов предоставит доказательства того, что в период брака в отношении ипотечного имущества производились расходы из совместных/личных денежных средств, как правило, такое имущество признается совместно нажитым. Такими расходами могут являться вложения, значительно увеличившие стоимость недвижимости (например, капремонт, реконструкции и проч.). Это могут быть как материальные средства, так и рабочий ресурс любого из супругов. При таких обстоятельствах один из супругов при разделе вправе требовать дополнительную долю в части жилплощади, которая изначально делилась бы как общая. При условии, если один из супругов (например, жена) оплачивала ипотечную часть из своих личных средств, он вправе потребовать компенсации в соответствующем размере у второго супруга.
В случае, когда ипотечный кредит давался семейной паре, уже находившейся в браке, что классифицирует имущество как совместно нажитое, наиболее простым вариантом при разделе становится его продажа. Для этого понадобится помощь и разрешение со стороны банка и агентства недвижимости. Средства, полученные от продажи, уйдут на погашение остаточной суммы по ипотеке, а остаток поделится между супругами поровну. Такие варианты решения проблем при разводах являются наиболее распространенными.
Наиболее популярной является ситуация, в которой один из супругов зарабатывает значительно больше другого. Но это становится важным только после развода, так как при совместном проживании (при официальном браке) обе стороны владеют равными правами на пользование жилплощадью. После бракоразводного процесса в таких случаях оказывается, что один из экс-супругов не в состоянии продолжать оплачивать ипотеку. Тогда сторона, которая зарабатывает больше, может принять на себя обязательства по полной выплате остатка долга. А вторая сторона потом должна будет компенсировать первой свою часть. С учетом этого, первая сторона впоследствии может выкупить долю бывшего супруга, равную половине суммы от уплаченных в рамках пребывания в браке средств.
Можно пойти по более простому пути, просто переоформив на одного из супругов имущество и ипотечные обязательства по этому имуществу. Однако для этого нужно будет получить соответствующее разрешение банка.
Как уже было описано, каждый из супругов владеет такими же обоюдно равными правами на полученное в кредит имущество, как и долгом по этому кредиту. В связи с этим скажем, ежемесячный платеж казалось бы, также должен быть разделен на равные между сторонами доли, но опыт показывает, что на суде такие решения принимаются редко. Дело в том, что если заемщиком выступал один из супругов (например, муж), он не может без согласия банка переложить часть ответственности по выплате ссуды на другое лицо, так как эта процедура приравнивается к переуступке долга. Если же заемщика два, и оба имеют солидарную ответственность по ипотеке, суд откажет им в просьбе изменить ее на долевую, так как это требует изменений в одностороннем порядке в условиях первоначального договора. А это является недопустимым, согласно ст. 310 ГК РФ.
К тому же такая процедура не может быть выгодна для банка. Подобное изменение условий договора при разделении кредитной ответственности и имущества в любом случае усложнит ситуацию для банка. К примеру, при неисполнении стороной солидарной ответственности, будут предприняты меры в отношение обеих сторон, то если эта ответственность станет долевой, такого рода меры предпринятыми быть не смогут.
Как видно, наиболее простым способом решения ипотечного вопроса при разделе имущества является его продажа с последующим разделом вырученных средств, которые останутся после погашения остаточных обязательств по ипотеке. Все чаще банки идут навстречу при проведении такого вида операций. Еще одним неплохим методом разрешения проблемы является выплата оставшейся части ипотеки одной из сторон, что повлияет на соразмерное ее долевое право, с последующим выкупом доли второй стороны. Все остальные способы подразумевают внесение изменений в условие кредитных договоров, что не выгодно банкам, поэтому к рассмотрению они не целесообразны.